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一半海水一半火焰 上市物业公司“待遇分化”

没有哪一个行业像物业管理服务这般尴尬,行外人和资本市场普遍看好未来发展前景,庞大的社区群体使未来商业图景充满想象空间;行业内人士却忧心忡忡,在单一依靠物业费收入的前提下,包括社区O2O在内的未来之道都是炒概念。

作为物业行业最具代表的标杆企业,中海物业、绿城服务、彩生活和中奥到家4家企业各具特色,或以传统业务为主,或擅长拓展新业务,或二者兼而有之,它们率先登陆了港交所。

4家物业公司股价有涨有跌,最近一段时间内,中海物业和绿城服务整体趋势以上涨为主,彩生活和中奥到家股价走势并不理想。

从技术层面而言,这或许是阶段性表现,但反映到业务层面,或预示着资本市场口味开始转变。

中海绿城上涨 彩生活中奥下跌

从7月12日在港交所交易以来,绿城服务一直维持上涨趋势,截至8月17日收盘,股价从2.2元涨至2.86元,上涨了30%。

绿城服务成立于1998年,主要为绿城中国旗下住宅项目和第三方项目提供高端物业服务。

中海物业上市时间为2015年10月,上市初期股价先涨后跌,甚至一度迫近发行价,不过从2016年3月以后,股价开始缓慢回升,并在7月进入快速上涨通道,从7月18日到8月17日股价涨幅达50%。

绿城服务管理的项目中,22%为绿城中国开发的项目,78%为其他房地产项目委托管理。而中海物业管理的项目中,绝大部分来自中海地产,占比达到97%以上,只有很少一部分来自第三方。

彩生活从2014年6月上市以来,至2015年6月,股价曾一度从发行价3.9元涨至11.46元,此后一直保持下跌趋势,8月7日股价收于5.95港元,和发行价相比仍有一定溢价,但与高峰时相比,股价已经跌去了近一半。

彩生活为花样年地产旗下物业管理公司,目前花样年拥有包括彩生活在内3家物业公司,近期还整体收购了万达物业全部业务,无论从服务面积还是规模上,花样年和彩生活为国内物业行业的龙头。

股价波动最大的是中奥到家,从2015年11月上市以来,在76倍PE的高估值下,中奥到家股价一路下跌。

中奥到家是一家独立第三方物业管理服务公司,也是4家在港上市企业中唯一没有地产背景的物业企业,其所管理的社区全部来自第三方委托。

4家企业中,业务较为传统的中海物业和绿城服务股价上涨,而更加注重新业务的彩生活和中奥到家股价反而呈下跌趋势。

在人们的普遍概念里,资本市场似乎更看重基于社区延伸出来的O2O创新,但4家上市物业公司呈现出的股价分化,为这一印象打上了一个问号。

四家物业哪家强

截至8月18日,只有彩生活发布了2016年上半年业绩。

上半年,彩生活实现营收5.75亿元,净利润为8500万元,其中物业管理占营收比重为76%,增值服务占比为12%。

以2015年业绩分析4家物业公司,不难发现,资本市场和业内人士信心不足的动因。

2015年彩生活营收为8.28亿元,净利润为1.68亿元,物业服务面积为3.22亿平方米;

绿城服务营收为29.19亿元,净利润为1.98亿元,服务面积为8280万平方米;

中海物业营收25.44亿元,净利润为1.17亿元,服务面积为8260万平方米;

中奥到家营收为4.2亿元,净利润为0.109亿元,服务面积为3380万平方米。

规模上,彩生活服务面积远远超出其他3家,但营收不高,利润优势也不明显;绿城服务和中海物业服务面积相当,但绿城服务营收、净利润均高于中海物业,这一定程度与绿城服务高端项目的业务体系相关。

规模较小的中奥到家各方面指标均落后于其他3家,物业服务面积是中海物业和绿城服务的40%左右,但营收只有对方的1/6和1/7,净利润只有中海物业的1/10和绿城服务的1/18。

4家企业中,彩生活净利润率最高,达到20.4%,但其每平方米每月创造的收入只有0.15元,而绿城服是2.1元,中海物业为2.39元,中奥到家也达到0.79元。

在物业费方面,中海收费最高达3.04元,绿城服务次之为2.94元,中奥到家为1.77元,彩生活为1.5元;

毛利率方面,从2012年到2015年,中海物业和绿城服务一直维持低水平稳步增长,中奥到家从上升走向平缓,只有彩生活从在高速增长出现下滑,其高峰期毛利率曾达到80%,目前已经下滑至50%以下。

绿城服务营收主要来自物业管理服务、顾问咨询和园区增值服务,占比分别为72%、19%和9%,大部分收入仍来自为高端社区提供物业服务收入;中海物业收入主要来自物业管理服务、工程服务和租赁销售,其中传统物业管理收入占比达到92.9%。

彩生活营收主要来自物业管理服务、工程服务和租赁销售等业务,其中物业管理收入占比70.8%,工程服务占比16.4%,租赁销售及其他服务占比12.8%;中奥到家营收来自物业管理服务、协销服务和O2O业务,占比分别为83.3%、15.7%和0.5%。

截至目前,4家物业公司大部分收入来自物业管理服务及租赁销售和工程服务等传统业务,尤其是一直谋求新型业务的彩生活,2016年上半年物业管理收入较2015年比重有所上升。而被普遍看好的社区O2O业务,只有中奥到家公布在营收结构中,占比也不过0.5%。

目前关于O2O业务,绿城已经建立幸福绿城平台,彩生活推出彩之云APP,中奥到家的爱到家已经上线,只有中海没有推出相关业务。

也就是说,目前传统物业管理服务仍被普遍认为是物业公司最理想的盈利来源,类似O2O等基于社区嫁接业务并没有出现爆发增长的迹象,随着热潮褪去,资本市场反响也开始出现逆转。不过,作为一个处于探索期的新兴行业,暂时瓶颈并不代表未来不会出现爆发期。

探索新业务

4家在港上市的物业企业中,中海物业基于母公司中海地产在全国庞大的社区规模,至今仍在坚持传统业务,而绿城服务、彩生活和中奥到家在维持传统业务的同时,也在积极探索新兴业务模式。

在探索新兴业务替代模式方面,彩生活表现最为抢眼,其曾在上市之初便表示将实施零物业费,此外,彩生活还推出通过购买理财产品方式冲抵物业费,根据海通证券报告显示,截至2015年底,已经有1万户业主参与这一计划。

彩生活最新的动向是,计划基于社区服务推出社区创业投资服务,即利用社区空间推出为创业者提供场地、投资及各类服务,类似于社区创客空间,为创业项目投资收益和服务收入将被作为一个新的业务增长极。

2014年,绿城服务在自身业务基础上推出智慧园区和幸福绿城社区商业业务,截至2015年底,幸福绿城注册用户达到18万,覆盖13.72万个家庭。绿城服务赴港上市募集的14.394亿港元中,将有22%资金用于智慧园区项目。

中奥到家的爱到家APP已经上线并取得一定业绩,截至2016年6月底,爱到家注册用户达到46.5万,其中活跃用户比例为30%左右,合作商户数量为2808家,上半年共处理订单43.42万个,成交额为842.35万元,但中奥到家并未公布其O2O业务具体盈利数字。中奥到家表示,未来将进一步扩大线上O2O交易规模以提升毛利率和盈利水平。

对于物业服务行业未来发展前景,曾担任中原物业顾问有限公司副总经理的盛杰认为,物业行业还没有找到可持续的商业模式,可持续增值服务竞争力不足,所谓的互联网思维业务仅是噱头,存在比较大的泡沫。

就在不久之前,彩生活击败万科物业、绿城服务和中民投物业将万达物业收入囊中,盛杰表示,对于彩生活而言,收购万达物业是为了进一步扩大规模。

天通苑物业一位人士认为,当前情形下,通过改善社区服务来提高物业管理费仍被认为是一个理想的途径,“通过建立智能化网络系统尽量减少人工成本支出,提高服务质量和频次相应提高物业费的标准,从而实现公司赢利能力。”同时其认为社区商业只是未来一个探索方向,目前并没有看到可操作实现途径。

北京另一位物业企业负责人也认为,未来一段时间内,物业管理服务行业仍将依靠收取物业费,“这是现实,短时间内不会改变。”目前该公司正在尝试物业管理金融化试验,即和地产开发业务结合推出理财产品,业主只要购买一定数量的理财产品即可获得一定年限免交物业费资格,而把理财资金投入地产业务开发中获得收益并回馈给物业企业。

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添加时间:2016-8-22 10:32:53

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